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产业地产的灵魂到底是什么?你真的知道吗

产业地产做不好,是为什么?

上到老板,下到销售,几乎每一个从业者都问过自己这个问题。产业地产也因此分为几大派别,有的以规模化起家,有的以服务为亮点,有的以金融运作为核心,更多的是摸不着门道的企业,只能走回老路子,用做地产的套路做产业园区,不求无功,但求无过。

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现有的产业地产发展模式存在的问题还很多,比如发展周期长、收益能力差、人口不足等等。如何将产业园区变成真正宜居的产业城市,甚至将产业园区直接融入城市,是产业园区的主导者需要考虑的问题。合理的规划、多样的配套、平台的建设都是可以采用的手段,但是笔者认为,最重要的也是最核心的问题还是在产业本身。

产业基因

产业地产的身份证

产业基因是产业地产区别于其他地产的重要特征之一。产业园区只有深植于产业、深耕于产业,顺应时代大趋势,通过促进产业的发展、产业的整合、产业的转型升级来实现自身的发展,才是正道,才会有活力,也更持久。

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产业地产本身的定位实际上是利用地理空间优势,实现多种产业上下游的融合。但是现在的很多园区的产业功能过于单一,连产业链条都尚不完善,规模效应和协同效应无法得到体现。而未来的产业地产方向,势必是多元产业上下游形成的产业网,相互联系沟通的产业新城模式。

最优秀的产业园区将会是能够从产业发展的高度出发,加强供应链上下游企业之间的协同,从产业链整合的高度通过组合投资促进整个产业的升级发展。同时,产业园区协助打造各细分行业的龙头企业,也会加速战略新兴产业的形成,站在产业链生态圈的高度,做有效的资源配置和整合。

产业地产这个行业已不是新兴市场,经过时间的沉淀,大浪淘沙,早年间的过度膨胀现在已经逐渐冷却下来。烂尾的园区和过时的模式会被市场抛弃,市场集中程度和成熟程度都会不断提高,多元产业上下游形成的产业网,相互联系沟通的产业新城模式全面实现已经不再遥远。

产业投资

产业地产财务模型的关键所在

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产业基因对于产业园区如此重要,那它能为产业园区带来什么好处?首当其冲的,就是产业投资。

产业地产之所以难做,其中一个原因在于盈利模式,说白了就是赚钱难,而优良的产业基因能够为产业地产的产业投资模式打下良好的基础,为园区长久的运营提供有活力的盈利来源。

产业投资业务指南

当我们找到良好的产业基因,理顺了产业园区的产业架构和产业链之后,如何实现产业基因向产业投资的转变呢?

首先,要搭建全方位、多梯次的金融服务体系,横向可以对接到所需的每一项产业,纵向可以覆盖到企业发展的每一个阶段。通过基金群及投资架构的建立,投资业务能深入到战略性新兴产业及未来产业的方方面面。

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其次,要组建专业化、市场化、国际化的投资团队。投资团队要在政策把控、产业研究、项目遴选、尽职调查、投后管理、合理退出等方面具有深入的理论和实践功底,以专业化的眼光看项目的当下,以市场化的眼光看项目的未来,以国际化的眼光看项目的边界。

再次,构建孵化投资一体化体系。利用自身可以提供物理空间的优势,通过内部自创或者外部引进众创空间、孵化器、加速器的形式,孵化培育一批符合园区定位的初创项目,通过提供各种服务尤其是金融服务早期介入项目,成为创业企业的空间合伙人、时间合伙人,助力创业企业发展壮大,从而实现退出盈利的目的。

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